在买房的过程中经常为了表明购房人的买房意思而（ér）要求（qiú）预先交付一定款（kuǎn）项（xiàng）的（de）行为，实践（jiàn）中更有“小（xiǎo）订”和“大订（dìng）”的做法，那么定金和订（dìng）金是一回事吗？如（rú）果购（gòu）房人最终决定不买这套（tào）房子了能够退还吗？定金（jīn）指合同（tóng）当事人（rén）为了确保合同（tóng）的履行，依据法律和合同的规定由一方当事人按合同标的额的一定比例（lì），预先给付对（duì）方的（de）金钱或其他替（tì）代物。

债（zhài）务人履行债务后（hòu），定金应当抵（dǐ）作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要（yào）求返（fǎn）还（hái）定（dìng）金（jīn）；收受定金的一方（fāng）不（bú）履行约定的（de）债务的，应（yīng）当双倍返还定（dìng）金（jīn）。因此，定金在性质上具有（yǒu）明显的制裁违约行（háng）为的性质。购房人（rén）和开发商约定的（de）定（dìng）金具（jù）有从合同的性质，它以主合同的存在为必要（yào）条件。当主（zhǔ）合同不成立、无效或被撤销（xiāo），定近条款也不能生效。主合同消灭，约定的定金也随之消灭。

订金则是指购买人怕看中的房子（zǐ）不能买到而交的预订的钱，可以理解（jiě）为一种预付款行为，合同确立、履（lǚ）行时预（yù）付款要充抵价（jià）款，合同不成（chéng）立时（shí）预付款应当（dāng）返还。订金的适用不存在（zài）制裁违约行为的（de）问（wèn）题，对合同没（méi）有担（dān）保（bǎo）作用。如果购房人（rén）预交的是（shì）订金，最终确定不（bú）想购买时，开发商应（yīng）当退（tuì）还。因此，购房人在（zài）购房的过程中，应当与（yǔ）开（kāi）放商（shāng）明确自己所预交的（de）钱（qián）款（kuǎn）属于“定金”还是“订金（jīn）”，如果（guǒ）属于“定金”应当是以书（shū）面的形式（shì）明确加以规定。

关于“订金”的法律性（xìng）质。我国（guó）法律没有明确的（de）规定，所以“订金”不（bú）是一个严格的法（fǎ）律（lǜ）上的概念，一般应（yīng）理解为（wéi）预付（fù）款，交付（fù）“订金”是先予履行债务的行为。而关（guān）于“定金”，在（zài）我国《民法通则》和《担保法》中都有明显的规定，它（tā）和保证（zhèng）、抵押、质押与留置并列为5种担（dān）保形式之一，属于债务人向债权人履行债务的担保。债务人??行债务后，定金应（yīng）当抵作价款。二者的区别在于：交付“订金（jīn）”属于先予履行债务的行为，而交（jiāo）付“定金”是实施的（de）担保行（háng）为，即（jí）交付定金的一（yī）方不履（lǚ）行约定（dìng）的债务时，无权要求返（fǎn）还定金，收受定金的一方不履行约定的债务时，应当双倍返（fǎn）还（hái）定金。