眼下（xià），虽然楼（lóu）市新（xīn）政出台，本市（北（běi）京）的二手房买卖热度有所降低，但（dàn）二手房引发的合同纠纷（fēn）却居高不下。今天记（jì）者从海淀法院获悉，目前二手房买（mǎi）卖合同（tóng）纠纷中存在3个“雷区”，法官就此提示买（mǎi）房人，在购买房（fáng）屋前需（xū）考虑周全（quán）。

纠纷（fēn）1

网签前卖房人反悔（huǐ）多交税（shuì）

王（wáng）先（xiān）生（shēng）购买张女士位于海淀区的一套三居室住房，售价为（wéi）300万元，约定由（yóu）买方王先生支付该房屋全（quán）部税款。鉴于房价较高（gāo），买卖双方便协商通（tōng）过避税（shuì）的方式为王先生减少购房支出，具体做法是网签合同（tóng）时（shí）将房价报低至120万元。

不料，网签之前张女士“反悔”，坚持要求按照购房款全额纳税，导致王先生“损失”税款共计17万元（yuán），一（yī）怒之下将王女士诉至法院。

法官提示：根据我国合同法的（de）规（guī）定，恶意串通、损害（hài）国家、集体（tǐ）或者第三人利（lì）益的合同属无效。王先生与张女士（shì）妄图通过低报房屋实际成（chéng）交价（jià）格（gé）而逃避（bì）缴（jiǎo）纳税款（kuǎn）的义务，即（jí）属于恶意串通、损害国（guó）家利（lì）益，该行为依法属无效（xiào）行为。即（jí）使张（zhāng）女士事后反悔（huǐ），王先生也无法要求张女士履行原来（lái）的承诺，其因此“多交的”税款只能自（zì）行负担。因此，作为买房人在（zài）与卖方磋商房价时应当努力将房屋价格谈到自己可（kě）以接受的价位，而不是寄希（xī）望于避税。

纠（jiū）纷2

买房无法迁户口

徐女士系外地人，大学毕业后（hòu）留京并将户口落在单位的集体户口。现在徐女士面（miàn）临结婚生子的问题，而单位的（de）集体户口无法给孩子落户（hù），故其（qí）购买房屋（wū）的一（yī）个重要目的就是能将自己（jǐ）的户口迁入（rù）。通过中介（jiè）公司的居间介（jiè）绍，徐女士与出卖方签了（le）房屋（wū）买卖合（hé）同。

但此后徐女士（shì）得知其购买的（de）房屋因没有在公安（ān）局（jú）户籍科备案，故无法（fǎ）迁入户口，无奈之下与出卖方（fāng）解除了房屋买卖合同，不仅（jǐn）错过（guò）了购（gòu）房时机（jī），还多（duō）支出一笔中介费（fèi）。徐女士称其买房前向中介（jiè）公司口头表达（dá）过落户的（de）要求，中介公司（sī）也口头答复说房屋可以落户。但对徐女士的该（gāi）说法没有任何证（zhèng）据（jù）。

法官提示：购买（mǎi）二手房除了对房屋的产权、年代（dài）、户型、朝向、价格等因（yīn）素有一般要求外，买房人还会对房屋有（yǒu）一些特殊的（de）要求，比如要求房屋属于学（xué）区房、要（yào）求房屋可落户等等。买房人在看房时可能会对房屋出卖（mài）方和房产中（zhōng）介方提出过这些特殊要求（qiú），但如果在（zài）书（shū）面合（hé）同中（zhōng）没有体现，一旦目的落空，产（chǎn）生（shēng）纠纷，事后取证将困难（nán）重重。为降（jiàng）低交易风（fēng）险，建议购房人将对房屋的特殊要求写入书面居间合同和房屋买卖合（hé）同，并明确约定（dìng）违约责任，以便事后“有章可（kě）循”，减少损（sǔn）失（shī）。

纠纷3

夫妻卖（mài）房仅一方签字

宋（sòng）先生与（yǔ）陈女士是夫妻关系，陈女士名下有一套房（fáng）屋（wū）属夫妻共同（tóng）财（cái）产。阮（ruǎn）先生（shēng）经中（zhōng）介公司居（jū）间介绍（shào），与陈女士签（qiān）订了购买该套房屋（wū）的买（mǎi）卖合同。签订合同时（shí）宋先生也在场，但其未在买卖合同（tóng）上签字。后宋先生将其妻陈女士连同阮先生（shēng）一起诉（sù）至法院，以房屋买（mǎi）卖合同未经其书面同意为（wéi）由，要求确认合同（tóng）无效（xiào）。

审理中，中（zhōng）介公司（sī）职员出（chū）庭作证，证实宋先生对房屋买卖过程是知情（qíng）的（de），在签订买卖合同时其在场并未表示异议。法官根（gēn）据签（qiān）订合同（tóng）时（shí）的真实（shí）状况及证人证言依法驳回了宋先生（shēng）的（de）诉讼请求。

法官（guān）提示（shì）：根据我国婚姻法的规定，夫（fū）或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活对共同财（cái）产做重要处理决（jué）定（dìng）时，应当平等协商，取得一致意见。因此，夫或妻（qī）在（zài）出卖共同共有的（de）房屋之前（qián）应当征得对方的同意，否则其处分权就是存在瑕疵（cī）的。根据我国（guó）合同法的（de）规定，无（wú）权处分（fèn）的合同（tóng）经权利（lì）人（rén）追认或者无权处分人订（dìng）立合（hé）同后取得处分权的，才属（shǔ）有效。本案中阮先生十分幸运，其提供了有效的证人证言可以（yǐ）证实（shí）宋先生（shēng）对其（qí）妻（qī）子（zǐ）卖房一（yī）事知情并同意。

为避免卖房人（rén）受房价利益的（de）驱（qū）动（dòng），为自己（jǐ）恶意（yì）违（wéi）约找借（jiè）口，法官建议购（gòu）房人，你所（suǒ）购的房（fáng）屋如（rú）果属于出卖人的夫妻共同（tóng）财产，一定（dìng）要在签（qiān）订房屋买卖合（hé）同前确认夫妻双方均同意卖（mài）房，即使作（zuò）为出卖人在合同上签（qiān）字的是夫或妻一方，也应当（dāng）要求提供其配偶授权卖（mài）房的授权委托书。（王蔷（qiáng）周红 张婷婷）